Loi Carrez, loi Boutin : quelle surface pour quelle situation ?

Deux lois, deux calculs, deux usages : la loi Carrez s'applique à la vente d'un bien en copropriété, la loi Boutin à la location d'une résidence principale. Beaucoup de propriétaires pensent, à tort, qu'une seule mesure suffit dans toutes les situations. C'est une confusion fréquente, et potentiellement coûteuse. Voici, textes de loi à l'appui, ce qui distingue réellement les deux surfaces.

La loi Carrez : la surface privative, pour la vente en copropriété

Issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, codifiée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la loi Carrez impose de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot dans toute promesse de vente et dans l'acte authentique. Elle concerne exclusivement :

• la vente d'un appartement, d'un local commercial ou professionnel en copropriété ;
• les lots ou fractions de lots d'au moins 8 m².

Elle ne s'applique ni aux maisons individuelles hors copropriété, ni aux ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), ni aux donations.

Ce qui est inclus et exclu du calcul Carrez

La loi Boutin : la surface habitable, pour la location

Issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, la surface habitable est définie par l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose de la mentionner dans tout bail de résidence principale, qu'il soit vide ou meublé. Les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont pas concernées.

Ce qui est inclus et exclu du calcul Boutin

Les deux différences qui expliquent la plupart des écarts

Les deux calculs partagent la même base (planchers clos et couverts, hauteur ≥ 1,80 m, déduction des murs et cloisons). L'écart entre les deux surfaces d'un même logement vient presque toujours des mêmes éléments :

C'est pour cette raison que la surface Carrez d'un bien est, le plus souvent, légèrement supérieure à sa surface habitable : dès qu'un logement comporte des combles non aménagés ou une véranda, l'écart se creuse.

Que risque-t-on en cas d'erreur de surface ?

La tolérance légale est, dans les deux cas, d'un vingtième (5 %). Au-delà, les conséquences diffèrent :

• Vente (loi Carrez) : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à l'écart, dans un délai d'un an après la signature.
• Location vide (loi Boutin, article 3-1 de la loi de 1989) : si l'écart dépasse 5 %, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle, sans limite de durée dans le temps pour agir.
• Location meublée : la mention de la surface habitable reste obligatoire, mais le mécanisme de réduction automatique du loyer prévu à l'article 3-1 ne s'applique, à la lettre du texte, qu'aux locations vides. En meublé, l'absence de mention ouvre tout de même un droit de mise en demeure du bailleur.

Dans tous les cas, si la surface n'est pas mentionnée du tout dans le bail, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de régulariser, dans le délai d'un mois suivant la prise d'effet du contrat.

Un exemple concret

Une maison en copropriété horizontale, avec des combles aménageables non encore aménagés de 15 m² (hauteur supérieure à 1,80 m sur une partie seulement) et une véranda close de 8 m², peut afficher une surface Carrez de 95 m², alors que sa surface habitable réelle, une fois ces deux éléments exclus, ne sera que d'environ 75 m². Utiliser les 95 m² pour rédiger un bail reviendrait à annoncer une surface supérieure de plus de 25 % à la réalité : largement au-dessus du seuil de 5 %, avec un risque de contentieux et de perte financière pour le propriétaire.

Quand faut-il refaire le mesurage ?

Les deux mesurages restent valables sans limite de durée, sauf si des travaux modifient la superficie du bien : aménagement de combles, création d'une mezzanine, suppression d'une cloison, agrandissement. Dans ce cas, un nouveau mesurage s'impose avant toute nouvelle vente ou mise en location.

Article rédigé par Vos Diags Immo à partir de la réglementation en vigueur (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 et décret n° 97-532 du 23 mai 1997 pour la loi Carrez ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation pour la loi Boutin). Il ne remplace pas un avis personnalisé : contactez-nous pour toute question sur votre situation.

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