Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?

Avant une vente ou une mise en location, le propriétaire doit réunir un dossier de diagnostics techniques. Mais tous ces documents n'ont pas la même durée de vie : certains restent valables indéfiniment, d'autres doivent être refaits tous les 6 mois. Voici, diagnostic par diagnostic, ce qu'il faut savoir pour ne pas se retrouver avec un dossier incomplet au moment de signer.

Un repère à garder en tête : c'est la date de signature de l'acte chez le notaire qui compte, pas la date du compromis. Un diagnostic encore valable au compromis peut très bien avoir expiré trois mois plus tard, le jour de la vente définitive.

Les diagnostics à durée illimitée

Quatre diagnostics n'ont, en principe, pas de date d'expiration :

• Le mesurage loi Carrez, qui atteste la superficie d'un lot en copropriété.
• Le mesurage loi Boutin, qui atteste la surface habitable pour une location.
• Le diagnostic amiante, lorsqu'il ne détecte aucune présence du matériau.
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), lorsqu'il est négatif.

Dans ces quatre cas, la durée illimitée ne vaut que si le bien n'a pas été transformé depuis : des travaux qui changent la surface, ou qui touchent des matériaux amiantés ou des peintures anciennes, peuvent remettre en cause le diagnostic initial.

Le DPE : 10 ans, à une condition

Le diagnostic de performance énergétique reste valable 10 ans, que ce soit pour une vente ou une location. Cette durée ne s'applique toutefois qu'aux DPE réalisés avec la méthode en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Les DPE établis avant cette date sont aujourd'hui tous caducs, quelle que soit leur date initiale d'émission, et doivent être refaits selon la méthode actuelle.

Électricité, gaz et assainissement : 3 ans, parfois 6

Les diagnostics électricité et gaz ne concernent que les installations de plus de 15 ans. Leur durée de validité diffère selon la transaction :

• 3 ans en cas de vente,
• 6 ans en cas de location.

Le diagnostic d'assainissement non collectif, lui, reste valable 3 ans, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une location, lorsque le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout.

Quand l'amiante ou le plomb sont détectés

Un résultat positif change la donne. Pour le plomb, un CREP positif n'est valable qu'1 an en cas de vente, et 6 ans en cas de location. Pour l'amiante, la présence de matériaux amiantés impose une réévaluation périodique de leur état de conservation, selon une fréquence fixée par le diagnostiqueur en fonction du résultat. Dans les deux cas, mieux vaut anticiper : ces diagnostics engagent la responsabilité du propriétaire en cas de travaux ultérieurs.

ERP et état parasitaire : les deux diagnostics à surveiller de près

Deux diagnostics n'ont qu'une durée de vie de 6 mois :

• L'état des risques et pollutions (ERP), qui informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le radon et la pollution des sols.
• L'état parasitaire (et autres insectes xylophages comme la mérule), dans les zones concernées par un arrêté préfectoral.

C'est le délai le plus souvent oublié. Si une vente traîne, il n'est pas rare que l'ERP ou l'état parasitaire expirent avant la signature finale, obligeant à les refaire au dernier moment.

Pour une location, les durées sont identiques, à deux exceptions : l'électricité et le gaz passent à 6 ans, et le plomb positif à 6 ans.

Que risque-t-on avec un diagnostic périmé ?

Si un diagnostic a expiré au moment de la signature, le propriétaire reste responsable des conséquences d'un défaut d'information. L'acquéreur ou le locataire peut se retourner contre lui, notamment pour vice caché, et le dossier ne sera plus couvert par l'assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur. D'où l'intérêt de bien anticiper le calendrier : faire réaliser en premier les diagnostics à longue durée de vie (DPE, amiante, Carrez), et garder l'ERP et l'état parasitaire pour la fin, une fois une offre sérieuse obtenue.

Article rédigé par Vos Diags Immo à partir de la réglementation en vigueur. Il ne remplace pas un avis personnalisé : contactez-nous pour toute question sur votre situation.

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